Hoofdinhoud

Zo doe je dat: houten woningen die wél verkopen

Project AIR

De eerste versie van woningbouwproject AIR Eindhoven verliep stroef. Op een mooie locatie in Bosrijk werden in 2022 slechts een handvol kopers gevonden voor de 45 houtbouwwoningen. Terwijl alles leek te kloppen: de plek, de ambitie, de duurzame belofte. Voor projectontwikkelaar Dave Bos van Blink en planontwikkelaar Mark Sigmans van Barli was dat het moment om terug te gaan naar de tekentafel.

Bouwen vanuit wat wél werkt

“We verkochten te weinig woningen in dat eerste plan,” zegt Dave. “Dan weet je: er klopt iets niet. Dan moet je terug naar de tekentafel.” Die reset werd grondig, met een ander vertrekpunt: bouwen vanuit wat wél werkt. Meer standaardisatie, meer aansluiting op bestaande producten van Barli en woningen die beter pasten bij de vraag. “We moesten binnen de kaders van het plan blijven, met 45 hoogwaardige houtbouwwoningen. Dankzij een constructieve samenwerking met de gemeente Eindhoven is dat gelukt. Alle woningen zijn na de aanpassingen snel verkocht.”

Het plan AIR Eindhoven met 45 modulaire houtbouwwoningen in de wijk Meerhoven

Aan de andere kant van de tafel zit Mark Sigmans, al vanaf de tenderfase in 2021 betrokken. Hij zag het plan kantelen van ambitie naar uitvoerbaarheid. “Je kunt alles bedenken,” zegt hij. “Maar uiteindelijk moet het ook maakbaar zijn. Wat volgde was een samenwerking waarin ontwerp, productie en maakbaarheid continu samen opliepen.”

Ontwerpen vanuit maakbaarheid

In traditionele gebiedsontwikkeling volgt het proces een vaste volgorde. Eerst ontwerpen, dan uitwerken, dan bouwen. Bij AIR Eindhoven liep dat anders. Omdat Barli werkt een woningconcept gebaseerd op hun eigen modulaire bouwmethode, begint het denken niet bij een leeg vel. “Dat vraagt om andere keuzes”, zegt Mark. “Je kijkt hoe je een plan kunt maken met zoveel mogelijk gestandaardiseerde producten. Dat is echt een andere manier van ontwikkelen.” Hij zat er daarom al vroeg bij. Om richting te geven. “Wij zorgen dat wat er ontworpen wordt, ook écht gemaakt kan worden in onze fabriek.”

Dave ziet daarin een bredere beweging. “Er zit een systeemverandering in. We moeten veel meer vanuit woonproducten denken. Niet alles opnieuw uitvinden, maar ontwerpen binnen wat beschikbaar is.” Toch betekent dat niet dat alles vastligt. Binnen de kaders bleef er ruimte om het plan karakter te geven met gevelvariaties, pergola’s, architectonische accenten en een ecologische inpassing aan de bosrand.

Woningfabriek als bouwplaats

Die manier van denken verandert ook de bouw zelf. In plaats van maandenlang bouwen op locatie, verschuift een groot deel van het werk naar de fabriek. Daar worden woningen modulair opgebouwd in een gecontroleerde omgeving, zonder vertraging door weer of logistiek. “Het is altijd goed weer in de fabriek,” zegt Dave nuchter.

Maar de echte winst zit eerder in het proces. Terwijl op de bouwplaats in Eindhoven wordt gewerkt aan de fundering en een parkeerkelder, start in de fabriek al de productie van de woningen. “Die processen lopen parallel,” legt hij uit. “Dat scheelt enorm in doorlooptijd.”

Zodra een module klaar is, moet die weg. “Opslag is er nauwelijks bij Barli”, legt Mark uit. “In plaats daarvan volgt een strak logistiek ritme: ’s nachts worden de modules naar een bufferlocatie bij de bouwplaats vervoerd.”

Snelheid met voorwaarden

Op locatie gaat het razendsnel. De woningen komen in modules en worden in korte tijd geplaatst en gekoppeld, waardoor een wijk sneller staat dan je verwacht. Maar die snelheid heeft een keerzijde. “Bij houtbouw kun je niet even een leiding verleggen,” zegt Mark. “Wat vastligt, ligt vast.”

Waar traditionele bouw ruimte laat om tijdens het proces nog bij te sturen, moet hier alles vooraf kloppen. Installaties, indeling en aansluitingen worden in één keer meegenomen in de productie. Dat vraagt iets van kopers. “Voor de meeste mensen is dit hun eerste houten woning,” zegt Mark. “Je moet ze daarin goed begeleiden.”

“Een woning van hout wordt steeds meer de standaard. Maar voor de meeste mensen is en blijft het nog steeds de eerste keer.”

Mark Sigmans, planontwikkelaar bij Barli

Dat zie je terug in de vragen die kopers stellen, merkt Dave. “Ze willen weten hoe het zit met kwaliteit, levensduur, onderhoud en brandveiligheid. Dingen waar ze nog geen ervaring mee hebben, terwijl een houtbouwwoning daarin nauwelijks verschilt van een traditioneel gebouwde woning.” Daar komt bij dat keuzes eerder gemaakt moeten worden. “Stopcontacten en indelingen bepaal je vooraf,” zegt hij. “Dat is wel echt anders dan bij traditionele bouw.”

Om die stap kleiner te maken, nodigt Barli kopers uit in de fabriek. Daar zien ze hun houten woning ontstaan, nog voordat er op locatie iets zichtbaar is. “Ze lopen hier al door hun toekomstige huis,” zegt Mark. “Voor hun gevoel is dat bijna de eerste oplevering. Dat maakt het concreet en geeft vertrouwen. Voor onszelf is het ook heel leuk om te zien voor wie we aan het produceren zijn.”

Minder vrijheid, andere aantrekkingskracht

De vrijheid van kopers verschuift. Minder ruimte om constructief te veranderen, meer nadruk op afwerking en uitstraling. Binnen duidelijke kaders ontstaat toch variatie. Tegelijk verandert de doelgroep. “Vooral jonge mensen voelen zich aangetrokken tot houtbouw,” zegt Mark. “Ze zijn bezig met duurzaamheid en een gezond binnenklimaat.”

Wat tien jaar geleden nog onbekend was, wordt steeds normaler. “Een woning van hout wordt steeds meer de standaard,” zegt hij. “Maar voor de meeste mensen is en blijft het nog steeds de eerste keer.”

Dave: “Het wordt steeds lastiger om met traditionele bouw aan alle eisen te voldoen. AIR heeft een MPG van 0,25. Dat is extreem laag. En we stoten 78 procent minder stikstof uit!"

Dave Bos, ontwikkelaar bij Blink

Duurzaamheid als motor onder het project

Voor Blink speelt duurzaamheid een steeds grotere rol. De eisen worden strenger en tegelijk willen we 25% beter presteren dan de norm. Dave: “Het wordt steeds lastiger om met traditionele bouw aan alle eisen te voldoen. We moeten standaardiseren.” AIR Eindhoven laat zien wat mogelijk is. “We hebben een MPG van 0,25. Dat is extreem laag. En we stoten 78 procent minder stikstof uit dan bij een traditioneel gebouwd project.” Voor kopers zijn dat geen dagelijkse gespreksonderwerpen. “Maar indirect bepaalt dat wel mede de financieringsruimte binnen hun hypotheek.”

Wonen in hout voelt anders

Wie eenmaal in een houten woning woont, merkt verschil. Mark weet dat uit eigen ervaring. Hij woont al twintig jaar in een huis met een houten constructie. “Het voelt warm. Heel comfortabel. Dat is lastig uit te leggen, maar je merkt het meteen.”

Dave herkent dat. “Je voelt en ervaart het verschil. Een houten woning reageert sneller.” Dat vraagt om ander gedrag. “In de zomer moet je de zon buiten houden, in de winter juist binnenlaten,” zegt hij. “Bij AIR combineren we de houtbouwwoningen met een uitgekiend landschapsontwerp dat tot de gevels loopt. Die combinatie zorgt voor verkoeling en een gezondere leefomgeving.”

Nieuwe normaal

De vraag is niet óf dit groter wordt, maar wanneer. Voor Dave is het antwoord helder. “De sector verandert. We hebben minder mensen op de bouwplaats. De eisen worden hoger.” Fabrieksmatig bouwen groeit al jaren. Modulaire en circulaire houtbouw beweegt daarin mee. “De transitie is een kwestie van wennen,” zegt hij. “Over een paar jaar stellen we onszelf dit soort vragen niet meer. Wat nu nog nieuw voelt, wordt vanzelf normaal.”